14. Januar 2022:
Als Immobilienbesitzer ist es in verschiedenen Situationen wichtig, den aktuellen Wert der eigenen Immobilie zu kennen. Im Falle einer Erbschaft ist der Wert der Immobilie sogar ausschlaggebend für die Höhe der Erbschaftssteuer.
In diesem Artikel erklären wir Ihnen die wichtigsten Fachbegriffe, zeigen die verschiedenen Berechnungsverfahren zur Immobilienwertermittlung und führen unsere Schritte zur Immobilienwertermittlung auf.
Was ist der Zeitwert einer Immobilie?
Der Wert einer Immobilie wird im Laufe der Zeit durch verschiedenste Faktoren beeinflusst. Je nach Marktlage und in Abhängigkeit von Angebot und Nachfrage unterliegt der Preis Schwankungen wodurch sich der Wert verändert.
Den Zeitwert einer Immobilie – also den Wert, den ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück an einem Stichtag hat – bezeichnet man korrekterweise als Verkehrswert oder Marktwert.
Was ist der Verkehrswert?
Im Gesetzbuch ist eine genaue Definition des Verkehrswerts zu finden. In § 194 im Baugesetzbuch (BauGB) heißt es:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Einflussfaktoren:
Der Immobilienwert wird im Laufe der Jahre durch verschiedenste Einflussfaktoren bestimmt. Besonders die Marktentwicklung und der Zustand einer Immobilie haben grundlegenden Einfluss auf Ihren Wert.
Steigende Immobilienpreise können einen positiven Einfluss auf den Wert der Immobilie haben. Durch Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten am Haus erhöht sich die Restnutzungsdauer der Immobilie und somit verringert sich die Alterswertminderung. Dies wirkt sich wiederum wertsteigernd auf den Verkehrswert aus.
Aber auch der Zustand einer Immobilie ist entscheidend für den Wert. Grundsätzlich gilt: Je besser der Zustand, umso höher kann der Wert ausfallen. In der Regel verschlechtert sich der Zustand eines Objekts durch fortlaufende Nutzung, beispielsweise durch Abnutzungs- oder Alterserscheinungen. Diese Wertminderung wird bei der Immobilienbewertung mit einem Altersabschlag pro Jahr berücksichtigt.
Hier ist eine Auflistung weiterer Einflussfaktoren:
- die Mikrolage
- die Makrolage
- die Nachfrage
- die Grundstücksgröße
- der Bodenwert
- das Baujahr
- die Bausubstanz
- die Wohnfläche
- die Ausstattung
- die Bewirtschaftungskosten
Benötigte Dokumente für die Zeitwertberechnung
Sämtliche Informationen, die Sie zur Berechnung des Verkehrswertes benötigen, finden Sie in den folgenden Dokumenten. Sollten Sie diese Unterlagen nicht zur Hand haben, können unsere Glück Auf Immobilienmakler dabei helfen, die Unterlagen zu besorgen.
Dokumente für die Wertermittlung eines Hauses:
aktueller Grundbuchauszug
Grundriss der Immobilie
Energieausweis
Flurkarte sowie Lageplan
Wohnflächenberechnung
ggf. Baubeschreibung und Nachweis über Modernisierungsmaßnahmen
Dokumente für die Wertermittlung einer Wohnung:
Teilungserklärung
Wirtschaftsplan
Wohngeldabrechnung
Dokumentation der Instandhaltungsrücklage
ggf. Protokolle der Eigentümerversammlungen und aktuelle Mietverträge
Welche Wertermittlungsverfahren gibt es?
Generell wird zwischen diesen drei Wertermittlungsverfahren unterschieden:
Sachwertverfahren
Vergleichswertverfahren
Ertragswertverfahren
Zur Wertermittlung greifen Immobilienmakler oder Gutachter auf eines der drei üblichen Wertermittlungsverfahren oder eine Kombination dieser zurück. Die ausgewählten Verfahren sind dabei abhängig von der Immobilie.
Wenn Ihnen dieser Aufwand zu Beginn zu groß ist, bieten wir Ihnen zunächst gerne eine kostenfreie Marktpreiseinschätzung an. Dabei bewerten wir Ihre Immobilie schnell und unverbindlich.
Welches Verfahren findet wann Anwendung?
Sachwertverfahren bei selbstgenutzten Immobilien
Bei Immobilien, die in Eigennutzung stehen, findet meist das Sachwertverfahren Anwendung. Dabei werden zunächst der Verkehrswert des Bodens oftmals mithilfe des Bodenrichtwerts und der Wert des Gebäudes (Gebäudesachwert) getrennt voneinander ermittelt. Der Gebäudesachwert ergibt sich hierbei meist anhand der Brutto-Grundfläche (BGF) und typischer Herstellungskosten für ähnliche Gebäude abzüglich der möglichen Alterswertminderung. Als nächstes werden Bodenwert und Gebäudesachwert addiert, woraufhin man den vorläufigen Sachwert erhält. Dieser muss anschließend mit dem Sachwertfaktor multipliziert werden, um den endgültigen Sachwert zu erhalten.
Ertragswertverfahren für vermietete Immobilien
Bei vermieteten Immobilien, wie Wohnungen, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien wird oftmals das Ertragswertverfahren angewendet, da es Aufschluss darüber gibt, wieviel Mietgewinn von der Immobilie zu erwarten ist.
Vergleichswertverfahren
Wenn es sich bei der Immobilie um typisches, leicht vergleichbares Objekt oder unbebaute Grundstücke handelt, wird vorrangig das Vergleichswertverfahren angewendet. Zu den leicht vergleichbaren Immobilien zählen Ein- und Zweifamilienhäuser, baugleiche Reihenhäuser sowie Doppelhaushälften oder Wohnungen innerhalb von Etagenhäusern.
Bei diesem Verfahren wird der Wert der Immobilie schlichtweg im Vergleich zu ähnlichen Objekten auf dem Markt betrachtet und ermittelt. Die in der Vergangenheit gezahlten Kaufpreise bilden dabei die Grundlage.
Wie funktioniert die Hausbewertung von Glück Auf?
Schritt 1: Objektaufnahme
Die Objektaufnahme ist die Grundlage aller weiteren Vermarktungsschritte. Hier machen wir uns ein genaues Bild von Ihrer Immobilie um diese anschließend einwerten zu können.
Schritt 2: Marktwertermittlung
Wie zuvor beschrieben ermitteln wir bei der Marktwertermittlung einen angemessenen Kaufpreis für Ihre Immobilie. Dies geschieht bei uns kostenfrei und unverbindlich.
Schritt 3: Exposé
Nach der Präsentation der Marktwertermittlung und Ihrem Vermarktungsauftrag erstellen wir ein zielgruppengerechtes Exposé. Neben ästhetischen Fotos gehören hierzu auch verkaufsfördernde Texte.
Schritt 4: Relevante Unterlagen
Wir helfen Ihnen, alle nötigen Verkaufsunterlagen zu beschaffen und stellen diese übersichtlich zusammen, so dass es nicht durch fehlende Unterlagen zu Verzögerungen beim Hausverkauf kommt. Dabei stellen wir den interessierten Käufern einen digitalen Datenraum zur Verfügung, in welchem der Käufer bzw. Sein Bankberater mit einem Klick auf alle bewertungsrelevanten Daten der Immobilie zugreifen kann.
Schritt 5: Inserat
Neben der Vermarktung Ihres Objektes in Online- und Printmedien – zum Beispiel auf der Internetseite Immobilienscout – nehmen wir Kontakt zu Interessenten aus unserem Kundenstamm auf.
Schritt 6: Besichtigung
Wir übernehmen die Besichtigungen für Sie. Wir klären offene Fragen und Kritikpunkte von Interessenten. Diese trauen sich häufig nicht, Kritik gegenüber Eigentümern zu äußern. Wir vermitteln und bieten Lösungen an. Gerne übernehmen wir auch den Kontakt mit den Mietern.
Schritt 7: Selektion
Als erfahrener Immobilienmakler entwickelt man ein Gespür dafür, welche Käufer ein ernsthaftes Interesse hegen. Nach abgegebenen Kaufpreisangebot prüfen wir die Liquidität der jeweiligen Interessenten indem wir uns einen Eigenkapitalnachweis oder eine Finanzierungsbestätigung vorlegen lassen. In Einzelfällen unterstützen wir den Kaufinteressenten auch in der Finanzierung durch unsere Kontakte zu verschieden Banken. Auf diese Art und Weise selektieren wir die Auswahl an potenziellen Käufern für Sie.
Schritt 8: Kaufvertrag
Nachdem wir den Kaufvertrag beim Notariat beantragt haben, prüfen wir diesen, nehmen eventuell Änderungen vor und sprechen mit dem Käufer und dem Verkäufer, ob alle korrekt ist. Nach erfolgreichen Verhandlungen begleiten wir Sie zur Vertragsunterzeichnung beim Notar und sorgen auch dort dafür, dass der gesamte Ablauf für Sie transparent und nachvollziehbar bleibt.
Fazit
Die vorgestellten Berechnungsverfahren sind zum Teil zeitaufwendig und komplex, daher sollten Sie auf die fachkundige Beratung und Erfahrung von Experten setzen.
Unsere Glück Auf Immobilienmakler beraten Sie gerne kostenfrei und unverbindlich!