Wissen Sie eigentlich, welche Verpflichtungen Sie als Vermieter haben?

22. August 2021:

In diesem Artikel klären wir Sie über die wichtigsten Verpflichtungen auf, welche Sie als Vermieter haben.  Zudem geben wir Ihnen Tipps, worauf Sie als Vermieter achten sollten und klären Sie über Ihre Rechte auf.

Die wichtigsten Regelungen im BGB zum Mietrecht

Die wichtigsten Regelungen zum Mietrecht finden Sie im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Besonders wichtig ist dabei der § 535, denn er informiert über die Hauptpflichten des Mietvertrags und bildet damit die Grundlage für jedes Mietverhältnis in Deutschland.

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. (…)

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

 §535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

Die wichtigsten Paragraphen im BGB zum Mietrecht haben wir Ihnen hier zusammengefasst:

• Nach §556b BGB ist der Mieter verpflichtet, die Miete bis zum dritten Werktag zu entrichten.
• §538 BGB beschreibt die Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch. Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.
• §540 BGB hält fest, dass der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt ist, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.
• Der § 546 BGB regelt die Rückgabepflicht des Mieters. So ist dieser verpflichtet, die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder an den Vermieter zu übergeben.
• Wird dem Vermieter die Wohnung vorenthalten, kann dieser gemäß § 546a BGB eine Entschädigung und sogar Schadensersatz fordern.
• Die Grundlage für die Vermietung von Grundstück und Räumen, die keinen Wohnzweck dienen, bildet der § 578 BGB.

Pflichten des Vermieters:

• Verfügbarkeit der Wohnung: Zu dem im Mietvertrag festgelegten Termin müssen Sie dem Mieter die Schlüssel aushändigen und die Wohnung zur Verfügung stellen. Von diesem Zeitpunkt an hat der Mieter das Hausrecht in der Wohnung.
• Instandhaltung- und Reparatur: Sie stehen in der Pflicht, die Immobilie in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Regelmäßige Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen schließt dies mit ein. Nach § 555d BGB hat der Mieter diese zu dulden, sofern die durchgeführten Maßnahmen zur Verbesserung des Mietobjekts beitragen und ebenfalls einen positiven Effekt für den Mieter aufweisen.
• Beheizungspflicht: Für einen vertragsgemäßen Zustand der Wohnung muss deren Beheizbarkeit sichergestellt werden. Während der Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April des Folgejahres haben Sie als Vermieter die Funktion der Heizung sicherzustellen. Die Wohnung muss auf 20 Grad Celsius beheizt werden können.
• Pflicht auf Erstellung einer Nebenkostenabrechnung: Als Vermieter sind Sie dazu angehalten, regelmäßig eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen, denn alle Vorauszahlungen, welche vom Mieter über ein Jahr hinweg bezahlt werden, sind nur als Vorleistungen auf die eigentliche Nebenkostenabrechnung zu betrachten.

Tipp: Der Vermieter hat nach Ablauf jeder Abrechnungsperiode immer 12 Monate Zeit, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Kommen Sie dieser Pflicht nicht nach, so sind Sie nicht mehr dazu berechtigt, für die Abrechnungsperiode Nachforderungen an den Mieter zu stellen. Außerdem ist der Mieter dann dazu berechtigt, die Abschlagszahlungen für die laufenden Nebenkosten einzubehalten. Dieses Recht besteht allerdings nur solange, bis der Vermieter dem Mieter eine gültige Nebenkostenabrechnung für die vorherige Abrechnungsperiode vorlegt.

Rechte des Vermieters:

Vermieter haben folgende Rechte, um Eigentum zu schützen, dessen Wert zu erhalten und Mietausfälle zu vermeiden:

• Mieterhöhung: Innerhalb enger gesetzlicher Vorgaben und Fristen haben Sie als Vermieter das Recht, die Miete zu erhöhen. Dabei müssen Gründe angegeben und genau dargelegt werden. Dies trifft beispielsweise dann zu, wenn eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen veranlasst wird.
• Mietkaution: Der Höhe der Sicherheitsleistung sind durch das Gesetz Grenzen gesetzt. So begrenzen sich die zulässige Höhe der Sicherheit nach § 551 Abs.1 BGB auf drei Monatsnettokaltmieten.
• Kündigungsrecht: Ihre Kündigungsmöglichkeiten als Vermieter sind beschränkt. Wenn der Vermieter nach § 573 I BGB ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen. Dieses berechtigte Interesse liegt grundsätzlich bei Eigenbedarf vor und wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten erheblich verletzt hat.

Beachten Sie: Gemäß § 126 BGB muss die Kündigung schriftlich erfolgen und der Aussteller eigenhändig unterschreiben. Zudem muss der Vermieter nach § 574 ff BGB auf die Form und die Frist des Widerspruchs hinweisen.

• Umlagefähige Nebenkosten: Nur wenn im Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung steht, darf der Vermieter die Nebenkosten auf den Mieter umlegen. Der Vermieter muss dazu nicht sämtliche Kosten aufzählen. Mit dem Begriff „Betriebskosten“ sind die gängigen umlagefähigen Nebenkosten ausreichend genannt:

• Grundsteuer
• Abwassergebühr
• Warme Betriebskosten
• Aufzug (auch für Mieter im EG)
• Gebäudereinigung
• Straßenreinigung und Müllabfuhr
• Beleuchtungskosten
• Gartenpflege
• Schornsteinfeger
• Hausmeisterkosten
• Sach-/ Haftpflichtversicherungen
• Antennenanlage/ Kabelanschluss
• Waschraum

• Rechte beim Mietausfall: Bleibt der Mieter mit der Mietzahlung im Rückstand, sollten Sie als Vermieter diese sofort mit Fristsetzung anmahnen. Stehen mehr als zwei Monatskaltmieten aus, kann das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden. Wird die Miete weiterhin nicht gezahlt und verbleibt der Mieter trotz Kündigung weiter in der Wohnung, kann und sollte man eine Räumungsklage veranlassen.